Louer, acheter neuf ou acheter ancien : que coûte vraiment un logement ?
Pour un même appartement, sur 10 ans, la note finale n’est pas celle que l’on croit. Nous avons comparé quatre situations, charges comprises, jusqu’à la revente. Le résultat éclaire une idée reçue tenace : le bien le moins cher à l’achat est rarement le moins cher au final.
Notre cas d’étude
Un même appartement T2 de 45 m² dans l’ouest parisien, comparé sur un horizon de 10 ans. Les montants ci-dessous sont des estimations reposant sur des hypothèses de marché ; ils illustrent des ordres de grandeur et les écarts entre situations, pas des prix contractuels.
- Prix260 000 € (neuf) · 245 000 € (1990) · 230 000 € (1970)
- FinancementApport 20 000 €, crédit sur 25 ans à 3,4 % + assurance 0,3 %
- Frais de notaire~2,5 % dans le neuf, ~7,5 % dans l’ancien
- Loyer (locataire)850 €/mois + 60 € de charges, revalorisé 2 %/an
- ÉnergieSelon le DPE : neuf ~A/B, 1990 ~D/E, 1970 ~F/G
Le comparatif poste par poste
Tous les montants sont exprimés sur la période de 10 ans, sauf mention « / an ».
| Poste | Locataire | Propriétaire 1990 | Propriétaire 1970 | Propriétaire neuf |
|---|---|---|---|---|
| Valeur à l’achat | — (location) | 245 000 € | 230 000 € | 260 000 € |
| Frais de notaire | — | 18 375 € | 17 250 € | 6 500 € |
| Loyer ou mensualité de crédit | 118 900 € (loyers 10 ans) | 140 500 € (crédit 10 ans) | 131 100 € (crédit 10 ans) | 149 800 € (crédit 10 ans) |
| Charges courantes / an copro, taxe foncière, énergie, entretien |
≈ 720 € (charges loc.) | ≈ 5 340 € | ≈ 7 090 € | ≈ 3 360 € |
| Gros travaux (10 ans) | — | 12 000 € | 30 000 € | 2 000 € |
| Note de confort isolation, calme, prestations |
★★★☆☆ | ★★★☆☆ | ★★☆☆☆ | ★★★★★ |
| Valeur estimée à la revente | — | 259 700 € | 230 000 € | 291 200 € |
| COÛT NET sur 10 ans sorties − valeur récupérée à la revente |
118 000 € | 146 000 € | 192 900 € | 89 600 € |
« Coût net » = tout ce que vous sortez (apport, frais, mensualités ou loyers, charges, travaux) diminué de la valeur du bien récupérée à la revente, une fois le capital restant dû remboursé. Pour le locataire, rien n’est récupéré : chaque euro de loyer est définitivement dépensé.
Le verdict sur 10 ans
Du moins coûteux au plus coûteux, coût net réel :
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Avantages et inconvénients de chaque situation
Locataire
- Aucun apport ni frais d’acquisition
- Mobilité maximale, souplesse
- Aucune charge de propriété ni travaux
- Aucun capital constitué : loyers perdus
- Loyer qui augmente avec le temps
- Dépendance au propriétaire
Propriétaire — bien de 1990
- Prix d’achat plus accessible
- Emplacement souvent établi
- Constitution d’un patrimoine
- Frais de notaire élevés (~7,5 %)
- Énergie et charges plus lourdes
- Travaux à prévoir sur la durée
Propriétaire — bien de 1970
- Prix d’entrée le plus bas
- Souvent de belles surfaces
- Fort potentiel après rénovation
- Passoire énergétique (DPE F/G) : facture élevée
- Gros travaux souvent inévitables
- Revente pénalisée par le DPE
Propriétaire — bien neuf
- Frais de notaire réduits (~2,5 %)
- Charges et énergie maîtrisées (RE2020)
- Éligible au PTZ, garanties constructeur
- Meilleure valeur à la revente
- Prix d’achat initial plus élevé
- Délai de livraison (achat sur plan)
- Choix d’emplacements plus limité
Nos sources & notre méthode
Par souci de transparence, voici l’origine des chiffres utilisés. Les données réglementaires proviennent de sources publiques ; les autres paramètres sont des hypothèses de marché, clairement identifiées comme telles.
~2 à 3 % dans le neuf, ~7 à 8 % dans l’ancien. Source : service-public.fr et Chambre des Notaires.
Jusqu’à 50 % du prix dans le neuf (appartement), sous conditions. Source : service-public.fr (F10871), barèmes 2026.
0,194 €/kWh (tarif réglementé, option Base). Source : Commission de Régulation de l’Énergie (CRE), 2026.
Classe A ≤ 70, B 71-110, D/E jusqu’à 250, F/G au-delà (kWh/m²/an). Source : ADEME, réglementation DPE.
Ordres de grandeur pour un T2 dans l’ouest parisien, à ajuster selon le bien réel. Estimations Webcomimmo.
3,4 % sur 25 ans + assurance 0,3 %. Ordre de grandeur indicatif, variable selon les banques et votre profil.
⚠️ Exemple chiffré à visée pédagogique, sans valeur contractuelle. Les montants sont des estimations reposant sur des hypothèses ; votre situation réelle dépend du bien, de sa localisation, de votre profil et des conditions du moment. Osis Conseil — Webcomimmo (carte T CPI 9201 2017 000 022 994, CCI de Versailles ; ORIAS n° 10 055 320) vous invite à faire établir une étude personnalisée avant toute décision.
Ce que révèle ce comparatif
Sur 10 ans, acheter neuf ressort comme la situation la plus économique : frais réduits, charges maîtrisées et meilleure revente compensent largement un prix d’achat plus élevé. Louer coûte, sans rien construire. Et un bien ancien « bon marché » peut devenir le plus cher une fois l’énergie et les travaux additionnés. Chaque situation reste un cas particulier : votre horizon, votre apport et le bien visé changent l’équation.