Projets marchands de biens — acheter pour transformer et revendre

Une activité commerciale, pas un investissement patrimonial

C'est la première chose à comprendre, et celle qui surprend le plus. Acheter pour revendre relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des plus-values immobilières des particuliers. Aucun abattement pour durée de détention, aucune exonération de résidence principale : le résultat est imposé comme celui d'une entreprise, et la structure de détention devient une vraie décision.

Corollaire moins connu : l'administration peut requalifier en activité de marchand de biens une succession d'opérations menées par un particulier, même sans structure dédiée. Le caractère habituel et l'intention spéculative suffisent. Mieux vaut choisir ce statut que le subir.

Le levier fiscal à l'achat

Le marchand de biens bénéficie de droits d'enregistrement réduits sur son acquisition, en contrepartie d'un engagement de revendre dans un délai de cinq ans — article 1115 du code général des impôts. Sur une opération de plusieurs centaines de milliers d'euros, l'économie par rapport aux droits de mutation classiques est substantielle.

L'engagement se prend chez le notaire, à l'acte. S'il n'est pas tenu, les droits sont rappelés avec intérêts. C'est pourquoi le calendrier de l'opération se cale avant la signature, pas après.

La TVA : le poste que tout le monde sous-estime

Selon la nature du bien et l'ampleur des travaux, la revente relève de la TVA sur la marge ou de la TVA sur le prix total. L'écart de résultat entre les deux régimes se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur une opération courante, et le traitement dépend de la manière dont l'acquisition a été réalisée.

Ce point se tranche avec un fiscaliste ou un notaire avant l'achat, jamais au moment de la revente. C'est la première question que nous posons sur un dossier.

Les cinq risques d'une opération

Une marge affichée sur un tableur n'est pas une marge réalisée. Voici ce qui l'écorne, par ordre de fréquence.

• Le chiffrage des travaux : premier facteur de dérive, et de loin. Des devis tous corps d'état valent mieux qu'un ratio au mètre carré
• L'autorisation d'urbanisme : délais d'instruction, recours des tiers, prescriptions imprévues
• Le délai de revente : chaque mois supplémentaire coûte des intérêts, des charges et de la taxe foncière
• Le marché de sortie : la valeur de revente s'estime sur des transactions comparables, pas sur des prix affichés
• Le financement : les banques traitent ces opérations différemment d'un crédit d'acquisition classique

Ce que nous apportons

Notre valeur n'est pas l'accès au bien : il est généralement public, commercialisé par un confrère. Elle est dans l'analyse qui démontre ce qu'on peut en faire — cadre d'urbanisme vérifié à la source, scénarios chiffrés, projection financière avec sensibilité, arbitrage fiscal, et identification du verrou à lever avant tout engagement.

Nous intervenons en conseil, pas en marchand de biens. Nous n'achetons pas les opérations que nous vous présentons et nous ne sommes pas rémunérés par le vendeur : notre intérêt est aligné sur le vôtre.

À qui cela s'adresse

À un investisseur disposant d'un apport significatif, d'une capacité à porter l'opération douze à vingt-quatre mois, et d'un appétit assumé pour un risque supérieur à celui d'un investissement locatif classique. Ce n'est pas un premier investissement, et nous le disons franchement quand le profil ne correspond pas.