Le principe : des loyers commerciaux, une fiscalité commerciale
Louer meublé fait sortir vos loyers de la catégorie des revenus fonciers pour les placer dans celle des bénéfices industriels et commerciaux. Le changement n'est pas cosmétique : il ouvre l'accès à des règles comptables d'entreprise, dont la plus puissante est l'amortissement — la possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, sans avoir rien dépensé cette année-là.
Résultat courant : pendant dix à quinze ans, les loyers d'un LMNP au régime réel ne génèrent que peu ou pas d'impôt. C'est la raison d'être du régime, et elle reste entière en 2026.
Micro-BIC ou régime réel : l'arbitrage
Deux régimes s'offrent à vous. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans aucune comptabilité à tenir. Le régime réel déduit vos charges réelles et vos amortissements, moyennant une liasse fiscale annuelle.
- Location meublée longue durée : abattement de 50 % au micro-BIC, sous plafond de recettes
- Meublé de tourisme non classé : abattement ramené à 30 %, plafond abaissé à 15 000 € depuis la loi Le Meur
- Régime réel : déduction des charges réelles, des intérêts d'emprunt et de l'amortissement du bien
- Le réel devient gagnant dès que charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire — ce qui arrive presque toujours avec un crédit en cours
Les plafonds de recettes du micro-BIC sont revalorisés périodiquement : nous vérifions le seuil applicable à votre déclaration au moment de l'étude, plutôt que de reprendre un chiffre qui aura peut-être changé.
Ce qui a réellement changé en 2025
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à ce que les professionnels appelaient l'avantage double du LMNP. Jusque-là, vous déduisiez les amortissements pendant la détention, et ils n'augmentaient pas la plus-value à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Deux nuances importantes. D'abord, les abattements pour durée de détention restent applicables : conserver longtemps atténue fortement l'effet. Ensuite, les résidences services — étudiantes, seniors, médico-sociales — demeurent hors du champ de cette réintégration. C'est en 2026 la sortie qui est pénalisée, pas l'entrée : l'arbitrage se joue sur votre horizon de revente.
Rester non professionnel
Le passage au statut de loueur en meublé professionnel n'est pas un choix : il s'impose dès lors que deux conditions sont réunies simultanément — des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an, et supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Tant que l'une des deux n'est pas remplie, vous restez non professionnel.
Le basculement change beaucoup de choses : cotisations sociales, traitement des déficits, régime des plus-values. Sur un premier investissement, il est rarement d'actualité ; sur un troisième, il mérite d'être anticipé. C'est un point que nous regardons avec vous avant d'acheter, pas après.
Les points de vigilance comptables
Le régime réel n'est pas compliqué, mais il ne s'improvise pas. Trois erreurs reviennent régulièrement.
- Sous-évaluer la quote-part de terrain, qui n'est pas amortissable : un plan d'amortissement mal bâti se fragilise en cas de contrôle
- Oublier l'amortissement par composants, qui distingue gros œuvre, façades, installations et agencements selon des durées différentes
- Négliger la cotisation foncière des entreprises, due au titre de l'activité de location meublée
Nous travaillons sur ce point avec votre expert-comptable, ou vous en recommandons un habitué du meublé. Le coût annuel d'une liasse est modeste au regard de ce que l'amortissement fait économiser.
LMNP ou Jeanbrun : lequel pour vous ?
Les deux régimes reposent désormais sur l'amortissement, et tous deux le réintègrent à la plus-value. La différence tient au mode de location et aux contraintes qui l'accompagnent.
- Le LMNP laisse les loyers libres, sans plafond de ressources du locataire, mais impose de meubler et d'assumer une rotation locative plus rapide
- Le Jeanbrun impose une location nue, un engagement de neuf ans et des loyers plafonnés, en échange d'un cadre plus simple à gérer
- Le LMNP n'exige pas un immeuble collectif : une maison individuelle y est éligible, ce que le Jeanbrun exclut
Concrètement : le meublé convient aux petites surfaces en secteur étudiant ou en résidence services ; le Jeanbrun aux surfaces familiales en location longue durée. Nous posons les deux hypothèses côte à côte sur le même lot avant de trancher.
Comparer avec le dispositif Jeanbrun →
Notre accompagnement
Nous cadrons votre fiscalité et votre capacité d'emprunt — nous sommes courtier, la pré-étude est faite en interne —, puis nous sélectionnons un bien cohérent avec le meublé : emplacement, typologie, qualité de relocation. Nous chiffrons enfin le projet sur toute la durée de détention, sortie comprise, parce que c'est là que le LMNP se juge désormais.
