Simulez votre amortissement et votre effort d'épargne

Le dispositif Jeanbrun, expliqué simplement

Depuis l'extinction du Pinel fin 2024, l'investissement locatif dans le neuf avançait sans filet fiscal. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 crée un nouveau cadre — le statut du bailleur privé, communément appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement qui l'a porté. Il s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Sa mécanique rompt avec trois décennies d'habitudes. Le Pinel, le Duflot et le Scellier fonctionnaient par réduction d'impôt : vous achetiez, l'État vous rendait chaque année un pourcentage du prix, directement sur votre avis d'imposition. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement : chaque année, vous déduisez de vos loyers une fraction de la valeur du bâti, comme le ferait une entreprise pour une machine. Ce n'est plus un cadeau fiscal calculé à part, c'est une charge comptable qui vient neutraliser vos revenus fonciers.

La conséquence est concrète. Un logement Pinel générait des loyers imposables au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux, la réduction d'impôt venant compenser ailleurs. Un logement Jeanbrun peut afficher, pendant plusieurs années, un résultat foncier nul ou négatif — et donc des loyers qui n'augmentent pas votre impôt. C'est ce que le simulateur ci-dessus met en chiffres à partir de votre situation réelle.

Trois niveaux d'engagement, trois taux d'amortissement

Le dispositif reprend la logique de Loc'Avantages : plus vous consentez un effort sur le loyer, plus l'avantage fiscal est élevé. Vous choisissez votre niveau de conventionnement au moment de la mise en location, et il détermine à la fois le loyer maximal et le taux d'amortissement annuel.

L'amortissement se calcule sur la valeur du bâti, soit 80 % du prix d'acquisition : le terrain, qui ne se déprécie pas, en est exclu. Sur un appartement à 300 000 €, la base amortissable ressort à 240 000 € ; au niveau intermédiaire, l'amortissement théorique atteint 8 400 € par an, ramené au plafond de 8 000 €.

L'ancien n'est pas exclu, mais il est nettement plus exigeant : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et le logement doit ressortir classé A ou B au DPE une fois l'opération achevée. Les taux d'amortissement y sont plus faibles, de l'ordre de 3 à 4 % selon le niveau de conventionnement retenu.

Un point que beaucoup ignorent : les plafonds de loyer s'apprécient à l'adresse exacte du logement, selon l'arrêté en vigueur l'année de l'acquisition — pas à l'échelle de la commune. Deux résidences séparées d'une rue peuvent relever de plafonds différents. C'est l'un des premiers points que nous vérifions avec vous.

Les conditions à réunir

• Un logement en immeuble collectif. Appartements, duplex et triplex sont éligibles. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif — c'est une exclusion nette, sans exception, et elle explique que certains de nos programmes soient scindés entre une opération « appartements » éligible et une opération « maisons » qui ne l'est pas.
• Une location nue, en résidence principale du locataire. Le meublé relève du LMNP, régime distinct et non cumulable.
• Un engagement de 9 ans minimum, avec mise en location dans les douze mois suivant la livraison.
• Des plafonds de loyer et de ressources à respecter, contrôlés à la signature du bail puis à chaque renouvellement.
• Aucun zonage. Contrairement au Pinel, qui réservait l'avantage aux zones A, A bis et B1, le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire. Seuls les plafonds varient selon la localisation.
• Une détention directe ou via une société à l'impôt sur le revenu — une SCI familiale, par exemple. L'amortissement se calcule alors au niveau de la société et se répartit entre associés au prorata de leurs parts.

À vérifier avant de signer : les décrets d'application précisant les plafonds de loyers et de ressources, ainsi que les commentaires administratifs au BOFiP, conditionnent l'application pratique du dispositif. Nous vérifions systématiquement l'état du texte au moment de votre projet.

Pourquoi ce changement de logique compte

Trois différences méritent d'être comprises avant de comparer un projet Jeanbrun à un ancien projet Pinel.

L'avantage n'est plus plafonné par le prix d'acquisition, mais par un montant annuel. Le Pinel limitait l'assiette à 300 000 € et 5 500 €/m². Le Jeanbrun raisonne différemment : quel que soit le prix, l'amortissement annuel déductible est plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € selon le conventionnement. Sur un petit budget, le plafond n'est jamais atteint et l'avantage est proportionnel ; sur une grosse opération, il devient le facteur limitant.

L'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. C'est une différence majeure avec le Pinel, dont la réduction d'impôt s'imputait sur l'enveloppe des 10 000 € annuels. L'amortissement Jeanbrun est une charge déductible du revenu foncier, pas une niche : il échappe à ce plafonnement. Pour un contribuable qui sature déjà son enveloppe avec d'autres dispositifs, la différence est loin d'être théorique.

Le déficit foncier peut remonter sur le revenu global. Lorsque l'amortissement et les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 € par an — porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique répondant aux conditions prévues par la loi. Le surplus se reporte sur les années suivantes.

Quarante ans de dispositifs locatifs : d'où vient le Jeanbrun

Le Jeanbrun n'invente rien. Il ramène en location nue un mécanisme — l'amortissement — que la France avait abandonné en 2009 au profit de la réduction d'impôt. Comprendre ce balancier aide à mesurer ce que le dispositif change réellement, et pourquoi les investisseurs qui ont connu le Périssol ou le Robien retrouvent ici des repères familiers.

1. 1986

   Méhaignerie — l'acte fondateur

   Le premier dispositif d'incitation à l'investissement locatif privé de l'ère moderne. Il ouvre droit à une réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location, sous engagement de six ans. Sa version renforcée, dite Quilès-Méhaignerie, prend le relais de 1990 à 1996. Le principe est posé : l'État achète de l'offre locative avec de la fiscalité.

2. 1996

   Périssol — l'amortissement entre en scène

   Rupture de méthode. Plutôt qu'une réduction d'impôt, le Périssol autorise l'investisseur à amortir jusqu'à 80 % du prix sur vingt-quatre ans — 10 % par an les quatre premières années, 2 % ensuite. Aucun plafond de ressources pour le locataire. Le dispositif est massivement utilisé et reste, pour beaucoup de professionnels, le plus généreux jamais mis en place.

3. 1999

   Besson — l'apparition des contreparties sociales

   Même logique d'amortissement, mais l'État exige désormais quelque chose en échange. Le Besson introduit pour la première fois des plafonds de loyers et de ressources des locataires. C'est la naissance du compromis qui structure encore le Jeanbrun aujourd'hui : un avantage fiscal contre un loyer modéré.

4. 2003

   Robien, puis Borloo — l'emballement et la correction

   Le Robien conserve l'amortissement mais supprime les plafonds de ressources. Résultat : une production abondante, parfois déconnectée de la demande réelle, avec des programmes construits là où personne ne cherchait à louer. La correction arrive en 2006 : le « Robien recentré » resserre les conditions, et le « Borloo populaire » rétablit les plafonds de ressources en échange d'un amortissement plus long — jusqu'à 65 % sur quinze ans — assorti d'un abattement de 30 % sur les loyers.

5. 2009

   Scellier — le basculement vers la réduction d'impôt

   Le grand tournant. L'amortissement disparaît au profit d'une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition, plafonné à 300 000 €. L'argument est la lisibilité : un pourcentage annoncé à l'achat, simple à comprendre et à vendre. Le taux, généreux à la création, est raboté chaque année à mesure que le coût budgétaire apparaît, jusqu'à l'extinction du dispositif fin 2012.

6. 2013

   Duflot — le resserrement

   Réduction d'impôt de 18 % sur neuf ans, dans la limite de 300 000 €, avec des plafonds de loyers nettement abaissés et un recentrage sur les zones tendues. Le dispositif souffre de sa rigidité : la durée unique de neuf ans, sans option de sortie, dissuade une partie des investisseurs. Il ne durera que deux ans.

7. 2014

   Pinel — dix ans de règne

   Le Pinel corrige le principal défaut du Duflot en introduisant la durée modulable : 12 % de réduction pour six ans de location, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze ans. Il autorise aussi la location à un ascendant ou un descendant hors foyer fiscal. Cette souplesse fait son succès — il devient, pendant une décennie, le vocabulaire commun de l'investissement locatif français, au point que beaucoup d'acquéreurs disent encore « faire du Pinel » pour dire « investir dans le neuf ».

   Son extinction est programmée dès 2021 et se joue en trois temps. Les taux deviennent dégressifs en 2023 (10,5 %, 15 %, 17,5 %) puis en 2024 (9 %, 12 %, 14 %). En parallèle, le « Pinel + » maintient les taux pleins pour les logements respectant des critères renforcés de surface, d'espaces extérieurs et de performance énergétique. Le dispositif s'éteint définitivement le 31 décembre 2024.

8. 2019 · 2022 · 2024

   Les dispositifs satellites

   En marge du Pinel, trois régimes se développent et lui survivent. Le Denormandie (2019) transpose la logique Pinel à l'ancien avec travaux, dans les centres-villes à réhabiliter. Loc'Avantages (2022) instaure la mécanique des trois niveaux de conventionnement — intermédiaire, social, très social — dont le Jeanbrun reprend directement l'architecture. Le logement locatif intermédiaire, créé en 2014 pour les investisseurs institutionnels, s'ouvre aux particuliers en 2024 avec sa TVA à 10 % et son crédit d'impôt de taxe foncière.

9. 2025

   L'année blanche

   Pour la première fois depuis 1986, la France passe une année entière sans dispositif d'incitation à l'investissement locatif dans le neuf. Les mises en chantier reculent, la production de logements locatifs privés se contracte, et le secteur — Fédération des promoteurs immobiliers en tête — réclame un successeur. C'est de cette pression que naît le statut du bailleur privé.

10. 2026

    Jeanbrun — le retour de l'amortissement

    Annoncé le 23 janvier 2026 dans le cadre du plan « Relance logement », inscrit à l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le dispositif referme la parenthèse ouverte par le Scellier en 2009. Après dix-sept ans de réduction d'impôt, la France revient à l'amortissement — mais avec les contreparties sociales héritées du Besson et l'architecture à trois niveaux de Loc'Avantages. Le balancier a fait un tour complet.

Les taux et durées cités ci-dessus correspondent aux dispositifs tels que créés. Plusieurs ont été modifiés en cours de vie, parfois substantiellement. Ces repères valent pour le contexte, non pour l'application à une situation particulière — un investissement réalisé sous un ancien régime continue de produire ses effets selon les règles en vigueur à la date d'acquisition.

Pinel et Jeanbrun : ce qui change vraiment

La comparaison revient dans presque tous nos rendez-vous. Voici les différences de fond, au-delà des taux.

Une lecture s'impose : le Jeanbrun favorise davantage les tranches marginales d'imposition élevées. L'amortissement réduit une base imposable — sa valeur dépend donc directement de votre taux d'imposition. Là où le Pinel offrait le même pourcentage à tout le monde, le Jeanbrun rend plus à qui paie plus. À 41 % de TMI, 8 000 € d'amortissement représentent une économie très différente de ce qu'ils valent à 11 %. Le simulateur intègre ce paramètre : renseignez votre revenu net imposable, il en tire votre tranche.

Jeanbrun, LLI ou LMNP : lequel pour votre projet ?

Trois régimes coexistent aujourd'hui pour l'investissement locatif dans le neuf, et ils ne s'adressent pas aux mêmes profils.

Le Jeanbrun convient à qui vise la location nue, accepte un engagement de neuf ans et des loyers plafonnés, et dispose d'une tranche marginale d'imposition significative. Sa force : l'amortissement en location nue, sans les contraintes du meublé.

Le LLI — logement locatif intermédiaire — repose sur une logique différente : une TVA à 10 % au lieu de 20 %, soit un gain immédiat sur le prix, assorti d'un crédit d'impôt de taxe foncière. Il impose en revanche de détenir le bien via une société et un engagement de quinze ans. C'est un dispositif de constitution de patrimoine long, pas d'optimisation fiscale annuelle.

Le LMNP suppose de meubler et de louer en meublé. Les loyers sont libres, sans plafond de ressources, et l'amortissement y existe depuis longtemps. Sa contrepartie : une gestion plus lourde, une rotation locative plus rapide, et depuis 2025 la réintégration des amortissements dans la plus-value — que le Jeanbrun applique désormais aussi.

Ces trois régimes ne se cumulent pas sur un même bien. Le choix se fait en amont, en fonction de votre fiscalité, de votre horizon de détention et de votre appétence pour la gestion. Nos simulateurs LLI et LMNP permettent de mettre les trois hypothèses côte à côte sur un même lot.

Notre rôle dans un projet Jeanbrun

Un simulateur donne un ordre de grandeur. Il ne dit pas si le programme est bien situé, si le loyer plafonné correspond au marché local, ni si le lot se relouera facilement dans huit ans. C'est là que notre travail commence.

Nous distribuons des programmes neufs en Île-de-France — Yvelines, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise et Paris — et nous connaissons commune par commune les niveaux de loyer réellement pratiqués. Cela permet de répondre à la seule question qui compte vraiment : combien coûte la décote Jeanbrun sur ce lot précis, et l'avantage fiscal la compense-t-il ? Dans certains secteurs, le loyer intermédiaire plafonné est proche du marché et la décote est indolore. Dans d'autres, elle est réelle. Le calcul se fait au cas par cas.

Osis Conseil est à la fois agent immobilier — carte professionnelle CPI 9201 2017 000 022 994 — et intermédiaire en opérations de banque, inscrit à l'ORIAS sous le n° 10 055 320. Concrètement, le même interlocuteur étudie l'éligibilité du lot, monte le financement et vous accompagne jusqu'à la signature.