Est-ce fait pour vous ? La réponse honnête
Le Jeanbrun réduit une base imposable. Sa valeur dépend donc directement de votre taux d'imposition — contrairement au Pinel, qui rendait le même pourcentage à tout le monde. C'est la première chose à regarder, avant même de parler de programme.
- Vous êtes dans une tranche à 30 %, 41 % ou 45 % : le dispositif prend tout son sens
- Vous percevez déjà des revenus fonciers imposés : l'amortissement vient les neutraliser
- Vous saturez le plafond des niches fiscales à 10 000 € : l'amortissement n'y entre pas
- Vous êtes à 11 % de tranche marginale : l'avantage existe, mais il est faible — d'autres voies méritent d'être comparées
- Vous visez une revente à cinq ans : ce n'est pas le bon outil, l'engagement est de neuf ans
Combien vous déduisez, concrètement
L'amortissement se calcule sur la valeur du bâti, soit 80 % du prix d'acquisition — le terrain, qui ne se déprécie pas, en est exclu. Sur un appartement à 300 000 €, la base amortissable ressort donc à 240 000 €. Au niveau de loyer intermédiaire, le taux de 3,5 % donne 8 400 € d'amortissement théorique, ramené au plafond annuel de 8 000 €.
Cette somme vient en déduction de vos revenus fonciers, au même titre que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière ou les charges de copropriété. L'économie d'impôt qui en résulte dépend ensuite de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux : c'est précisément ce que chiffre notre simulateur, à partir de votre revenu net imposable réel.
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Ce que le dispositif vous coûte
Un investissement Jeanbrun n'est pas gratuit, et il serait malhonnête de le présenter autrement. Vous consentez une décote sur le loyer — 15 % sous le marché au niveau intermédiaire, 30 % au niveau social, 45 % au niveau très social. Cette décote se paie tous les mois, pendant neuf ans au minimum.
La vraie question n'est donc pas « combien je déduis » mais « la décote de loyer est-elle compensée par l'économie d'impôt sur ce lot précis ». Dans certaines communes où les loyers de marché sont proches des plafonds, elle est presque indolore. Dans d'autres, elle est réelle. C'est un calcul commune par commune, et c'est là que notre connaissance du terrain sert à quelque chose.
Les trois conditions qui écartent le plus de projets
Avant d'étudier la fiscalité, trois critères éliminatoires méritent d'être vérifiés. Ils ne souffrent aucune exception.
- Le logement doit se situer en immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues, sans dérogation possible
- La location doit être nue, en résidence principale du locataire. Le meublé relève du LMNP, régime distinct et non cumulable
- L'engagement est de neuf ans minimum, avec mise en location dans les douze mois suivant la livraison
Bonne nouvelle en revanche sur la géographie : contrairement au Pinel, le Jeanbrun ne connaît aucun zonage. Un logement collectif neuf y est éligible sur tout le territoire. Seuls les plafonds de loyers et de ressources varient selon la localisation — et ils s'apprécient à l'adresse exacte, pas à l'échelle de la commune.
Intermédiaire, social ou très social : l'arbitrage
Vous choisissez votre niveau de conventionnement au moment de la mise en location. Plus l'effort consenti sur le loyer est important, plus l'amortissement est élevé : 3,5 % et 8 000 € de plafond annuel en intermédiaire, 4,5 % et 10 000 € en social, 5,5 % et 12 000 € en très social, pour un logement neuf ou acquis en VEFA.
Il n'existe pas de bon choix dans l'absolu. Le niveau social devient intéressant quand votre tranche marginale est élevée et que l'écart de loyer reste modéré sur le secteur ; l'intermédiaire reste souvent le meilleur compromis en première couronne. Nous posons les trois hypothèses côte à côte sur votre lot avant de trancher.
Le point que personne ne met en avant : la revente
Les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Une partie de l'économie réalisée pendant la phase locative est donc reprise à la sortie.
Ce n'est pas un défaut caché du dispositif — c'est sa cohérence, et le LMNP fonctionne ainsi depuis 2025. Mais cela change la façon de le juger : l'avantage Jeanbrun s'apprécie sur la durée totale de détention, pas sur les neuf premières années. Un bien conservé quinze ou vingt ans, où les abattements pour durée de détention jouent pleinement, n'est pas dans la même situation qu'un bien revendu à la sortie de l'engagement. Nous en parlons dès le premier rendez-vous, pas au moment de signer.
Jeanbrun, LLI ou LMNP : trois voies, un seul choix
Ces trois régimes ne se cumulent pas sur un même bien, et le choix se fait avant la réservation. Le Jeanbrun vise la location nue avec amortissement. Le LLI repose sur une TVA à 10 % au lieu de 20 % — un gain immédiat sur le prix — mais impose une détention via société et un engagement de quinze ans. Le LMNP suppose de meubler, avec des loyers libres et une gestion plus lourde.
Un quatrième cas mérite d'être écarté d'emblée : la TVA réduite à 5,5 % est réservée à la résidence principale de l'acquéreur. Elle n'est donc jamais compatible avec un projet locatif, quel que soit le régime.
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Comment nous travaillons
Quatre étapes, dans cet ordre. Nous ne présentons jamais un programme avant d'avoir bouclé les deux premières.
- Le cadrage fiscal : tranche marginale, revenus fonciers existants, capacité d'épargne mensuelle réelle
- Le cadrage financier : capacité d'emprunt et conditions de crédit — nous sommes courtier, la pré-étude est faite en interne
- La sélection du lot : éligibilité vérifiée, loyer de marché confronté au plafond applicable à l'adresse, qualité de relocation à huit ans
- Le suivi : réservation, montage du crédit, livraison, puis mise en location dans le délai réglementaire de douze mois
Ce que nous ne savons pas encore
Le dispositif est récent. Les décrets d'application fixant les plafonds de loyers et de ressources, ainsi que les commentaires administratifs au BOFiP, conditionnent son application pratique et continuent de préciser le cadre. Nous vérifions systématiquement l'état des textes au moment de votre projet, et nous vous le disons quand une réponse n'est pas encore stabilisée. C'est plus utile qu'une certitude commode.
