Acheter un logement neuf avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, en échange d'un engagement de location à loyer plafonné : c'est le principe du LLI.
Depuis la fin du Pinel, le logement locatif intermédiaire est devenu l'un des principaux dispositifs d'investissement dans le neuf. Son mécanisme est différent de ceux qu'on connaissait : il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt étalée, mais d'une économie immédiate sur le prix d'achat, doublée d'un avantage sur la taxe foncière. En contrepartie, l'engagement est long et l'achat doit passer par une société. Voici ce qu'il faut comprendre avant de se décider.
C'est l'avantage central, et il est immédiat : le logement vous est vendu avec une TVA réduite à 10 %. Sur un bien affiché 300 000 € en TVA normale, l'économie représente environ 25 000 €. Vous n'attendez pas une réduction d'impôt sur dix ans : le gain est acquis dès la signature chez le notaire. S'y ajoute un avantage sur la taxe foncière pendant toute la durée de l'engagement, qui peut atteindre vingt ans.
C'est la condition la plus structurante, et celle que l'on découvre souvent trop tard : le LLI n'est pas accessible en nom propre. Il faut acquérir via une personne morale — le plus souvent une SCI à l'impôt sur les sociétés, parfois une SARL de famille. Cette contrainte a un coût et des obligations déclaratives, mais elle ouvre aussi des perspectives : la société facilite la transmission et permet d'associer ses enfants au projet dès le départ.
En échange de l'avantage fiscal, vous vous engagez à louer le logement en résidence principale sur une durée longue — généralement quinze à vingt ans selon le montage. Le loyer est plafonné, à un niveau inférieur au marché libre mais supérieur au logement social. Les revenus du locataire sont eux aussi plafonnés : ils s'apprécient à la signature du bail, et une hausse ultérieure ne remet pas l'avantage en cause.
La durée est le vrai sujet. Une revente ou une interruption de location avant le terme entraîne la reprise des avantages : la TVA économisée devient remboursable, au moins pour partie. Le LLI se raisonne donc sur quinze à vingt ans, pas sur trois. À l'inverse, le loyer plafonné attire des locataires solvables dans des zones tendues, ce qui limite la vacance. C'est un dispositif cohérent — pour qui a l'horizon qu'il exige.
Les deux dispositifs visent l'investisseur, mais par des chemins opposés. Le Jeanbrun joue sur l'amortissement du bien, déductible chaque année de vos revenus fonciers, et reste accessible en nom propre. Le LLI joue sur le prix d'achat et la taxe foncière, mais impose la société et un engagement bien plus long. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et de votre projet de transmission. C'est exactement le genre d'arbitrage que nous posons avec vous, chiffres à l'appui.
Le LLI ne joue pas sur votre impôt sur le revenu, mais sur deux leviers : le prix d’achat, grâce à la TVA réduite, et la taxe foncière pendant votre engagement. Voici ce que cela représente.
Les champs sont pré-remplis avec les ratios habituellement constatés sur le marché. Ce sont des ordres de grandeur destinés à vous faire gagner du temps : ils ne constituent en aucune façon un engagement contractuel. Remplacez-les par vos chiffres réels pour affiner la simulation.
Le bien
Votre engagement
Le financement
Votre simulation
Le gain à l’achat est immédiat ; celui sur la taxe foncière s’étale sur toute la durée de l’engagement. Simulation en année 1 : les intérêts d’emprunt décroissent ensuite chaque année.
Information non contractuelle. Cette simulation fournit une estimation indicative à partir des paramètres que vous saisissez. Elle ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé.
Le LLI suppose un achat via une personne morale (SCI à l’IS, SARL de famille…), un engagement de location en résidence principale et le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ces plafonds sont fixés par décret et révisés chaque année : ils s’apprécient à la date de signature du bail. La simulation ne modélise ni les coûts de création et de gestion de la société, ni l’imposition des résultats à l’IS.
Point d’attention : une revente ou une interruption de location avant le terme de l’engagement entraîne la reprise des avantages — la TVA économisée devient remboursable, au moins pour partie.
Sources : article 279-0 bis A du code général des impôts (TVA réduite), article 1384-0 A (taxe foncière). Investir en locatif comporte des risques, notamment de perte en capital et de vacance locative. Osis Conseil SARL, exerçant sous le nom commercial Webcomimmo · ORIAS n° 10 055 320.
Le LLI ne concerne qu’une partie du neuf : le logement doit être situé en zone tendue et le promoteur doit avoir ouvert le régime sur l’opération. Voici les programmes de notre catalogue où c’est le cas.
NeufAccessionJeanbrunTVA 5,5 %
Prix indicatifs, susceptibles d’évoluer. Le prix en TVA 10 % suppose de réunir les conditions du LLI : achat via une personne morale, engagement de location longue durée, plafonds de loyers et de ressources du locataire. Une sortie anticipée entraîne la reprise de l’avantage. Parlons de votre montage avant tout engagement.
La réponse dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de votre projet de transmission. Posons les chiffres ensemble, sans engagement.
