AccessionJeanbrun
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Immobilier à Aix-les-Bains Achat neuf, estimation et vente
Vendre, acheter ou investir à Aix-les-Bains : Webcomimmo (Groupe Osis Conseil) vous accompagne — estimation, programmes neufs, financement et défiscalisation, avec un interlocuteur unique.
Le marché immobilier à Aix-les-Bains
Aix-les-Bains est la deuxième ville de Savoie après Chambéry, avec 32 406 habitants au dernier recensement de l'Insee (2023) — une population en hausse de près de 9 % en six ans, portée presque entièrement par l'arrivée de nouveaux ménages et non par la natalité. Ville thermale et station classée de tourisme, elle est adossée au massif des Bauges et bordée par le lac du Bourget, le plus grand lac naturel d'origine glaciaire de France. Chambéry est à une dizaine de kilomètres, et la ville est le siège de l'agglomération Grand Lac, qui réunit vingt-huit communes.
Sur les prix, les transactions réellement enregistrées donnent une image nette. Sur les trois derniers millésimes DVF, la médiane s'établit à 4 239 €/m² pour un appartement, sur 1 582 ventes, et à 4 651 €/m² pour une maison, sur 215 ventes. L'échantillon est large : contrairement à beaucoup de communes de notre catalogue, la statistique n'est pas fragile ici.
Un point mérite d'être dit franchement, parce qu'il va à rebours du discours habituel sur les villes de lac : le marché aixois recule. La médiane des appartements passe de 4 421 €/m² en 2023 à 4 082 €/m² en 2025, soit une baisse d'environ 8 % en deux ans. Les maisons reculent plus modérément, de 4 688 à 4 510 €/m². Pour un acquéreur, c'est une fenêtre : le rapport de force s'est déplacé vers l'acheteur, et la négociation redevient possible sur l'ancien.
Notre lecture de terrain
Aix-les-Bains n'est pas une commune francilienne, et nous ne la présentons pas comme telle. Elle relève d'une autre logique d'achat : résidence secondaire, investissement locatif porté par le thermalisme et le tourisme, ou installation choisie pour le cadre de vie. La ville accueille des curistes toute l'année, ce qui soutient une demande locative moins saisonnière qu'on ne l'imagine dans une ville d'eau.
La typologie du marché le confirme : sept ventes d'appartements sur huit portent sur des logements de une à quatre pièces. Les petites surfaces se paient le plus cher au mètre carré — 4 750 €/m² pour un studio contre 3 875 €/m² pour un quatre-pièces — ce qui est la signature d'un marché où l'investisseur et le résident secondaire pèsent lourd face à la famille.
Nous y distribuons un programme neuf, Les Nouveaux Thermes, du une à la six pièces. C'est notre seule opération en Savoie, et elle donne accès à un marché que nos acquéreurs franciliens regardent souvent sans savoir par où l'aborder.
4 239 €/m²Prix médian appartement (DVF 2023–2025)
4 651 €/m²Prix médian maison (DVF 2023–2025)
1797transactions enregistrées de 2023 à 2025
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF), data.gouv.fr — transactions réelles 2023 à 2025. Évolution indicative, affichée pour les communes au volume de ventes suffisant.
Programmes neufs à Aix-les-Bains
Frais de notaire réduits, garanties VEFA et éligibilité PTZ pour les primo-accédants.
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Vous vendez un bien à Aix-les-Bains ?
Notre métier, c’est le neuf — et c’est précisément ce qui nous rend utiles quand vous vendez pour racheter. Nous estimons votre bien à Aix-les-Bains à partir des transactions réellement enregistrées dans votre rue, pas d’une moyenne au mètre carré. Et si votre projet est d’acheter derrière, vous avez accès à nos programmes en direct.
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Préparez votre apport avec un versement initial et une épargne mensuelle régulière, placés sur un support en assurance-vie, fonds en euros (capital garanti à 98 %, disponible). Simulez ci-dessous la somme que vous pourriez constituer.
3,13 %net de frais de gestion — au titre de 2024
3,08 %net de frais de gestion — au titre de 2025
Fonds Euro Nouvelle Génération assuré par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances). Taux nets de frais de gestion, bruts de prélèvements sociaux et fiscaux.
Informations légales — support en assurance-vie. Simulation indicative et non contractuelle, calculée sur une hypothèse prudente de 2,5 % par an ; elle ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Support : fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie, à capital garanti partiellement (98 %) déduction faite des frais de gestion. Rendements du Fonds Euro Nouvelle Génération assuré par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances) : 3,13 % net en 2024 et 3,08 % net en 2025, nets de frais de gestion mais bruts de prélèvements sociaux et fiscaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le taux varie chaque année et n’est pas garanti. Le contrat comporte des frais et des conditions de rachat ; fiscalité avantageuse généralement après 8 ans. Placement distribué par Osis Conseil, courtier immatriculé à l’ORIAS sous le n° 10 055 320 (www.orias.fr). Prenez connaissance du Document d’Informations Clé avant toute souscription.
Vivre à Aix-les-Bains
53e
Palmarès « Villes et villages où il fait bon vivre » 2026
au classement national sur 34 727 communes, 2e de la Savoie Source : Association Villes et villages où il fait bon vivre (197 critères, 11 catégories)
3,7/5
Avis des habitants (41 avis)
sécurité 3,6 · éducation 3,5 · sport / loisirs 4,0 · environnement 4,0 · vie pratique 3,6 Source : Bien dans ma ville
Cadre de vie
Station thermale réputée depuis l’Antiquité, Aix-les-Bains s’étend au bord du lac du Bourget, le plus grand lac naturel de France, face aux montagnes. Ses plages, son port et son patrimoine Belle Époque, du Grand Cercle aux palaces, lui donnent un charme unique.
Transports
La gare d’Aix-les-Bains–Le Revard est desservie par le TGV et les TER ; Chambéry, Annecy et Lyon sont facilement accessibles, et les stations de ski à moins d’une heure et demie.
Résidence secondaire
Entre lac et montagne, la ville attire les acquéreurs de résidences secondaires et les curistes ; ses habitants plébiscitent les loisirs et l’environnement (4,0/5).
Ils sont nés ou ont vécu à Aix-les-Bains
- Alphonse de Lamartine a écrit « Le Lac », l’un des poèmes les plus célèbres de la langue française, inspiré par le lac du Bourget.
Sources : Ville d’Aix-les-Bains · Villes et villages où il fait bon vivre, palmarès 2026 · Bien dans ma ville, avis des habitants — informations vérifiées le 26/10/2026.
Aix-les-Bains en chiffres
La population
- Habitants
- 32 406
- Revenu médian disponible
- 27 690 € par an et par unité de consommation
- Ménages propriétaires
- 51 %
- Logements sociaux (HLM)
- 12 % des résidences principales
- Âges
- 13 % de moins de 15 ans, 28 % de 65 ans et plus
Fibre et réseau mobile
- Logements et locaux raccordables à la fibre
- 97 %
- Opérateurs présents en 5G
- 4 sur 4, dont 4 en 5G haut débit (3,5 GHz)
- Antennes 5G dans la commune
- 19
Résultats scolaires (session 2025)
- Brevet — 3 collèges
- 89,2 % de réussite (valeur ajoutée -3,7 points)
- Baccalauréat — 1 lycée général et technologique
- 96,0 % de réussite, 65 % de mentions
Moyennes pondérées par le nombre de candidats. La valeur ajoutée compare la réussite au résultat attendu compte tenu du profil des élèves : positive, l’établissement fait mieux qu’attendu.
Sources : INSEE, recensement de la population 2023 (logements, âges) et Filosofi 2023 (revenus), API Melodi ; ARCEP, Ma connexion internet, données au 30/06/2026 ; ARCEP, sites mobiles, 2e trimestre 2026 ; Ministère de l’Éducation nationale, indicateurs de résultats des lycées et de valeur ajoutée des collèges, session 2025.
Immobilier à Aix-les-Bains : vos questions
Quel est le prix de l’immobilier à Aix-les-Bains ?
D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale (DVF) entre 2023 et 2025, un appartement ancien se vend à Aix-les-Bains autour de 4 239 € le m², et une maison autour de 4 651 € le m². Ces prix médians varient selon le quartier, l’étage et l’état du bien.
Y a-t-il des programmes neufs à Aix-les-Bains ?
Oui : 1 programme neuf est actuellement proposé par Webcomimmo, à partir de 227 000 €, en direct des promoteurs.
Comment se déplacer depuis Aix-les-Bains ?
La gare d’Aix-les-Bains–Le Revard est desservie par le TGV et les TER ; Chambéry, Annecy et Lyon sont facilement accessibles, et les stations de ski à moins d’une heure et demie.
Combien d’habitants compte Aix-les-Bains ?
Aix-les-Bains compte 32 406 habitants (INSEE), dont 51 % de ménages propriétaires de leur logement.
Investir à Aix-les-Bains : le dispositif Jeanbrun
Depuis la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) remplace le Pinel. Il vise l’achat d’un logement collectif neuf (ou ancien lourdement rénové) pour le louer nu en résidence principale.
- Amortissement fiscal de 3,5 % à 5,5 %/an de la valeur du bien (base 80 % du prix), déductible des revenus fonciers.
- Location nue 9 ans minimum, loyers et ressources encadrés selon la zone.
- Logements collectifs uniquement ; maisons exclues. Ancien : travaux ≥ 30 % du prix.
- En vigueur jusqu’au 31 décembre 2028.
Dispositif encadré (loi de finances 2026). Éligibilité et gain selon votre situation ; Osis Conseil vous accompagne. Aucun rendement garanti.
Acheter ou investir à Aix-les-Bains : quel dispositif ?
Selon que vous achetez pour habiter ou pour louer, les régimes applicables — et les prix — ne sont pas les mêmes. Voici les principales voies, chacune détaillée sur sa page.
Jeanbrun
Investir en louant nu, avec amortissement du bien déduit de vos revenus fonciers.
LLI
Acheter en TVA 10 % via une société, en s’engageant à louer à loyer plafonné.
LMNP
Louer meublé et amortir le bien comme le mobilier pour alléger l’imposition.
Accession dans le neuf
Acheter votre résidence principale neuve : PTZ, TVA 5,5 % en zone ANRU, frais réduits.
TVA 5,5 %
Acheter votre résidence principale neuve jusqu’à 15 % moins cher, en zone éligible.
Vendre votre bien
Estimation fondée sur les transactions réelles à Aix-les-Bains, puis accompagnement jusqu’à la signature.
Estimez votre bien à Aix-les-Bains
Trois informations suffisent. Vous obtenez une fourchette, les ventes qui la fondent et le détail du calcul — sur les transactions réellement enregistrées chez le notaire, partout en France.
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